TBS to skrót od Towarzystwo Budownictwa Społecznego – podmiot budujący mieszkania na wynajem o obniżonym, regulowanym czynszu dla osób o średnich dochodach. Nie jest to program zakupowy: wpłacając pieniądze na start, nie zostajesz właścicielem lokalu – podpisujesz umowę najmu i stajesz się najemcą na zasadach określonych ustawowo. W dalszej części artykułu wyjaśniamy krok po kroku, jak działa cały mechanizm, ile kosztuje zamieszkanie w takim systemie i kto może się o nie starać.
Skrót TBS oznacza Towarzystwo Budownictwa Społecznego – spółkę non-profit działającą na podstawie ustawy z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Podmioty te przybierają formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych, a ich działalność nie jest nastawiona na wypracowanie zysku dla wspólników. Oznacza to, że dochody z czynszu wracają do systemu w postaci utrzymania budynków, remontów i spłaty kredytów zaciągniętych na budowę. Charakter non-profit odróżnia TBS od deweloperów komercyjnych i sprawia, że stawki najmu pozostają niższe od rynkowych. Odpowiadając wprost na pytanie, co to są TBS-y, można powiedzieć, że to instytucje pośredniczące między najmem komunalnym a rynkiem komercyjnym, przeznaczone dla osób, których dochody wykluczają je z jednego i drugiego rozwiązania.
Od 2021 roku nowe podmioty tego typu nie mogą już powstawać pod nazwą TBS – ich rolę przejęły Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Istniejące towarzystwa mogą jednak nadal funkcjonować pod dotychczasową nazwą lub przekształcić się w SIM, zachowując te same zasady najmu wobec swoich lokatorów.
Sprawdź również: TBS jakie warunki trzeba spełnić, żeby wynająć mieszkanie?
KTBS to zapis skrótu TBS poprzedzony literą, która zwykle stanowi część nazwy własnej konkretnej spółki działającej lokalnie, a nie odrębny rodzaj instytucji prawnej. Wiele towarzystw budownictwa społecznego działa pod nazwami zawierającymi dodatkowy inicjał odnoszący się do miasta, regionu lub założyciela spółki – stąd w wyszukiwarce pojawiają się warianty takie jak KTBS. Mechanizm prawny, zasady najmu, wysokość partycypacji i sposób naliczania czynszu pozostają identyczne jak w przypadku standardowego TBS, bo wszystkie te podmioty działają na podstawie tej samej ustawy o popieraniu budownictwa mieszkaniowego. Jeśli więc trafiasz na ogłoszenie z dopiskiem KTBS, chodzi o konkretną, lokalnie działającą spółkę gminną, a nie o osobny program mieszkaniowy.
System TBS działa w czterech krokach: gmina przekazuje grunt pod budowę, towarzystwo finansuje inwestycję preferencyjnym kredytem z Banku Gospodarstwa Krajowego, przyszli najemcy wpłacają partycypację, a po oddaniu budynku do użytku mieszkania trafiają do wynajmu dla osób spełniających kryteria dochodowe. Grunt pochodzi zwykle z zasobu samorządu lokalnego, co obniża koszt całej inwestycji i pozwala utrzymać czynsz na poziomie niższym niż na rynku komercyjnym. Kredyt zaciągnięty przez TBS spłacany jest później z wpływów czynszowych, dlatego wysokość opłaty miesięcznej jest ściśle powiązana z kosztem budowy i wartością odtworzeniową lokalu.
Najemca nie staje się w żadnym momencie właścicielem mieszkania – podpisuje umowę najmu, a nie akt notarialny przenoszący własność. Cała konstrukcja systemu opiera się na tym, że TBS pozostaje właścicielem budynku i lokali, a lokator korzysta z nich na zasadach określonych w umowie oraz w ustawie regulującej ten rodzaj budownictwa.
Aby wynająć mieszkanie w TBS, trzeba spełnić dwa warunki: mieścić się w limicie dochodowym ustalanym względem przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie oraz nie posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Wysokość progu dochodowego różni się w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym – inny limit obowiązuje singla, inny parę bez dzieci, a jeszcze inny rodzinę wielodzietną. Dodatkowo próg bywa modyfikowany w zależności od tego, czy przyszły najemca decyduje się na wniesienie partycypacji, czy z niej rezygnuje.
Wniosek o najem trafia do komisji kwalifikacyjnej, która weryfikuje dochody na podstawie zeznania podatkowego oraz sprawdza oświadczenie o braku innego mieszkania. Jeśli w trakcie trwania umowy dochody najemcy istotnie wzrosną, towarzystwo ma prawo podnieść czynsz do poziomu zbliżonego do rynkowego, dlatego kryterium dochodowe bywa weryfikowane cyklicznie, a nie tylko na etapie składania wniosku.
Zamieszkanie w TBS wiąże się z trzema kosztami: opłatą partycypacyjną wynoszącą od 10% do 30% kosztów budowy lokalu, kaucją zabezpieczającą oraz miesięcznym czynszem regulowanym ustawowo, który nie może przekroczyć 4-5% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Partycypacja to udział przyszłego najemcy w finansowaniu inwestycji – w praktyce oznacza to kwotę rzędu kilkudziesięciu, a czasem ponad stu tysięcy złotych, wpłacaną jeszcze przed podpisaniem umowy najmu. Jest to wkład zwrotny: po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu towarzystwo ma obowiązek zwrócić zwaloryzowaną kwotę partycypacji, zwykle w ciągu 12 miesięcy od wyprowadzki.
Kaucja zabezpieczająca pełni funkcję zabezpieczenia na wypadek zaległości czynszowych lub zniszczeń w lokalu i zazwyczaj odpowiada kilkukrotności miesięcznego czynszu. Sam czynsz obejmuje spłatę kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę oraz koszty eksploatacji budynku, dlatego jego wysokość zależy od lokalizacji, standardu wykończenia i decyzji podejmowanych przez wojewodę w zakresie wartości odtworzeniowej. W większych miastach stawki najmu w tym systemie wahają się zwykle w granicach kilkunastu do dwudziestu kilku złotych za metr kwadratowy, co wciąż pozostaje niższe od cen na wolnym rynku najmu.
Mieszkanie TBS można wykupić dopiero po spełnieniu trzech warunków: upływie minimum 5 lat najmu, spłaceniu przez towarzystwo kredytu zaciągniętego na budowę oraz uzyskaniu zgody TBS na sprzedaż lokalu najemcy. Możliwość ta pojawiła się dopiero po nowelizacji przepisów regulujących ten rodzaj budownictwa i funkcjonuje w ramach tak zwanego najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W praktyce oznacza to, że najemca podpisuje odrębną umowę, w której zobowiązuje się do spłaty pełnej wartości mieszkania w ramach czynszu, a finalne przeniesienie własności następuje aktem notarialnym dopiero po spełnieniu wszystkich warunków formalnych.
Wykup mieszkania TBS pozostaje w praktyce rzadki, ponieważ wiele towarzystw nie jest zainteresowanych uszczuplaniem swojego zasobu mieszkaniowego przeznaczonego na wynajem. Sama partycypacja wniesiona na starcie nie jest traktowana jako rata na poczet przyszłego wykupu – system TBS w swoim podstawowym założeniu pozostaje modelem najmu, a nie ścieżką dojścia do własności.
TBS i SIM różnią się przede wszystkim skalą zaangażowania państwa – od 2021 roku nowe podmioty tego typu powstają już wyłącznie jako Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, korzystające z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości. Krajowy Zasób Nieruchomości może wnosić do spółek realizujących inwestycje zarówno grunty, jak i środki finansowe, co daje SIM-om większy potencjał rozwoju niż miały tradycyjne towarzystwa budownictwa społecznego. W realizację inwestycji SIM aktywniej włączają się też samorządy terytorialne, które zyskują dostęp do preferencyjnych kredytów budowlanych z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Dla samego najemcy zasady korzystania z lokalu pozostają zbliżone niezależnie od tego, czy ma do czynienia z TBS, czy z SIM – obowiązuje ten sam mechanizm partycypacji, podobne limity dochodowe i analogiczny sposób naliczania czynszu regulowanego. Różnica dotyczy głównie struktury finansowania po stronie inwestora, a nie codziennego funkcjonowania umowy najmu.
Zarządzanie zasobem TBS obejmuje administrację budynkami, rozliczanie czynszu i mediów, prowadzenie funduszu remontowego oraz dokumentację, na przykład protokoły zdawczo-odbiorcze przy zmianie najemcy. Towarzystwo jako właściciel budynków i lokali odpowiada za ich stan techniczny, co oznacza konieczność planowania remontów, nadzorowania przeglądów oraz gromadzenia środków na termomodernizację. Do tego dochodzi bieżąca komunikacja z najemcami, obsługa wniosków o najem oraz weryfikacja kryteriów dochodowych, którą trzeba powtarzać cyklicznie przez cały okres trwania umowy.
Obsługa takiego zasobu wymaga tych samych narzędzi, które sprawdzają się przy zarządzaniu każdym innym portfelem najmu: uporządkowanej ewidencji lokali, automatycznego rozliczania mediów według wskazań liczników oraz cyfrowego archiwum protokołów zdawczo-odbiorczych i umów. Platforma do zarządzania najmem pozwala prowadzić te procesy w jednym miejscu, zamiast rozpraszać dokumentację między arkuszami, teczkami papierowymi i osobnymi systemami księgowymi, co ma znaczenie zwłaszcza tam, gdzie jeden zarządca odpowiada jednocześnie za zasób społeczny, komunalny i wspólnoty mieszkaniowe.
Nie, lokale w systemie TBS są przeznaczone wyłącznie do celów mieszkalnych, zgodnie z ustawową ideą zapewnienia mieszkań osobom o średnich dochodach. Prowadzenie firmy w takim lokalu narusza warunki umowy najmu.
Podnajem jest możliwy wyłącznie za pisemną zgodą towarzystwa, a jej uzyskanie bywa w praktyce trudne. Podnajęcie lokalu bez zgody TBS może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu.
Towarzystwo ma obowiązek zwrócić zwaloryzowaną kwotę partycypacji w ciągu 12 miesięcy od opróżnienia lokalu, pomniejszoną o ewentualne zaległości czynszowe. Zwrot dotyczy pełnej wpłaconej kwoty powiększonej o waloryzację, a nie jej części.
Tak, komisja kwalifikacyjna sprawdza łączny dochód całego gospodarstwa domowego, w tym dochody obojga małżonków. Sumę tę pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu oraz składki na ubezpieczenie społeczne.
Nie, czynsz reguluje wyłącznie koszty eksploatacji budynku oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Woda, ogrzewanie, prąd i wywóz nieczystości rozliczane są osobno jako opłaty niezależne od TBS.
