Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych w danej nieruchomości. Nie ma potrzeby zgłaszania jej formalnie w żadnym urzędzie ani składania żadnych wniosków o jej utworzenie – powstaje automatycznie w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Jest tzw. ułomną osobą prawną – może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Posiada własny NIP, REGON i rachunek bankowy. Jej zadaniem jest zarządzanie nieruchomością wspólną – wszystkim tym, co należy do właścicieli łącznie np.: grunt, klatki schodowe, windy, dach, instalacje, teren wokół budynku.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą, gdy w danym budynku zostaje ustanowiona odrębna własność pierwszego lokalu – może to być lokal mieszkalny, użytkowy lub garaż stanowiący samodzielny przedmiot własności. Nikt nie musi jej powoływać ani rejestrować. Wystarczy sam fakt wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa własności na nowego właściciela.
Może Cię zainteresować: Czy wspólnota mieszkaniowa ma osobowość prawną i status przedsiębiorcy?
Członkami wspólnoty mogą być nie tylko osoby fizyczne. Dopóki deweloper nie sprzeda wszystkich lokali w nowym budynku, pozostaje on jej członkiem. Podobnie gmina – jeśli część mieszkań komunalnych nie została wykupiona przez najemców, uczestniczy we wspólnocie proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.
Działalność wspólnot regulują trzy akty prawne – centralnym jest Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, która weszła w życie w 1995 roku i ukształtowała prawne ramy zarządzania nieruchomościami wielorodzinnymi w Polsce. Dla małych wspólnot zastosowanie ma Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 roku, a przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych uzupełnia Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku. Od 1 stycznia 2020 roku obowiązuje nowelizacja zmieniająca progi podziału na małe i duże wspólnoty, co wpływa na sposób podejmowania decyzji i zakres obowiązków zarządu.
Od 1 stycznia 2020 roku przepisy dzielą wspólnoty na małe (do 3 lokali) i duże (od 4 lokali) – różnica określa, jakie reguły głosowania obowiązują właścicieli i czy muszą wybrać zarząd. W małej wspólnocie decyzje wymagają zgody wszystkich właścicieli, a zarządzanie opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego. W dużej wspólnocie właściciele są zobowiązani wybrać zarząd, a decyzje zapadają większością udziałów zgodnie z Ustawą o własności lokali.
Może Cię zainteresować: Mała i duża wspólnota mieszkaniowa – wszystkie informacje
Członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajesz się automatycznie z chwilą nabycia lokalu potwierdzonego aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej – bez żadnych formalności i bez możliwości rezygnacji z tego statusu. Wynajem mieszkania niczego nie zmienia, to właściciel, nie najemca, uczestniczy w zebraniach, głosuje nad uchwałami i odpowiada za opłaty. Członkostwo wygasa wyłącznie po przeniesieniu prawa własności, choć możliwa jest też jego utrata na mocy wyroku sądowego – gdy właściciel rażąco narusza zasady korzystania z nieruchomości lub długotrwale zalega z opłatami.
Nieruchomość wspólna to grunt oraz te elementy budynku, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi – jej utrzymanie finansują wszyscy właściciele proporcjonalnie do swoich udziałów. Klatki schodowe, windy, dach, instalacje, teren wokół budynku – to części wspólne, za których stan odpowiadają łącznie wszyscy właściciele lokali.
Każdy właściciel opłaca miesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, których wysokość ustala uchwała właścicieli na dorocznym zebraniu sprawozdawczym. Rok kalendarzowy jest podstawowym okresem rozliczeniowym. W praktyce zarządzania obserwujemy powtarzający się problem: właściciele często nie wiedzą, że płacą dwa odrębne strumienie – zaliczkę na bieżące koszty zarządu i zaliczkę na fundusz remontowy przeznaczony na przyszłe naprawy. W tradycyjnej dokumentacji ten podział bywa nieczytelny, co generuje spory na zebraniach. Nowoczesna platforma do zarządzania nieruchomościami Fliko rozwiązuje ten problem przez automatyczne rozdzielanie obu strumieni i udostępnianie każdemu właścicielowi przejrzystego zestawienia rozliczeń bezpośrednio w aplikacji mobilnej – bez konieczności dzwonienia do zarządcy po wyjaśnienia.
Wspólnotą mieszkaniową może zarządzać zarząd własny – organ wspólnoty – albo zarządca powierzony, któremu właściciele przekazali tę funkcję uchwałą potwierdzoną notarialnie. Różnica określa, kto odpowiada za decyzje operacyjne i kto reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Zarząd własny, wybierany na zebraniu większością udziałów, samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Czynności przekraczające ten zakres – remont elewacji, zaciągnięcie kredytu, zmiana sposobu zarządu – wymagają uchwały właścicieli. Zarządca powierzony działa na podstawie umowy lub uchwały i nie jest organem wspólnoty.
Zarządca lub zarząd mają identyczne obowiązki formalne:
Każdy właściciel ma prawo żądać wglądu w dokumenty wspólnoty – niezależnie od tego, który model zarządzania obowiązuje.
We wspólnocie decyzje nie są podejmowane przez przeliczanie głów – liczy się udział w nieruchomości wspólnej, co oznacza, że właściciel większego lokalu ma silniejszy głos niż właściciel małego mieszkania w tym samym budynku. Uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w trybie obiegowym poza zebraniem lub w trybie mieszanym – przepisy dopuszczają też zbieranie głosów elektronicznie. Zebranie roczne musi się odbyć do końca pierwszego kwartału. Uchwala się na nim plan gospodarczy, ocenia pracę zarządu i podejmuje uchwałę o absolutorium. Jeśli zarząd nie zwoła zebrania w terminie, prawo do jego zwołania przechodzi na każdego właściciela.
Może Cię zainteresować: Kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej i czy można z niej wystąpić?
Tryb obiegowy i mieszany to w praktyce najczęstsze źródło sporów – brak rzetelnej dokumentacji głosowania potrafi unieważnić cały proces uchwałodawczy. Tego typu sporów można uniknąć dzięki aplikacji Fliko, która archiwizuje każde głosowanie cyfrowo – system rejestruje tożsamość głosującego, datę i wynik, a właściciel otrzymuje automatyczne powiadomienie o każdej otwartej uchwale w aplikacji.
Najważniejsza różnica między wspólnotą a spółdzielnią dotyczy siły głosu. We wspólnocie głosuje się udziałem w nieruchomości, w spółdzielni każdy członek ma jeden głos – co przekłada się na inny układ sił przy decyzjach o remontach czy planie gospodarczym. Zarząd wspólnoty jest wybierany bezpośrednio przez właścicieli większością udziałów. Zarząd spółdzielni wskazuje rada nadzorcza, której wspólnota nie posiada. Spółdzielnia jest zobowiązana prowadzić pełną księgę rachunkową, a wspólnocie wystarczy ewidencja pozaksięgowa.
Tak – wspólnota obejmuje właścicieli wszystkich wyodrębnionych lokali, zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, w tym garaży stanowiących odrębną własność. Członkostwo powstaje automatycznie z chwilą wyodrębnienia lokalu i nabycia prawa własności.
Wspólnota jako ułomna osoba prawna może dochodzić zaległych należności przed sądem, a w skrajnych przypadkach – po wieloletnim zaleganiu i rażącym naruszaniu zasad – uzyskać orzeczenie o przymusowej sprzedaży lokalu na licytacji. Zarząd lub zarządca jest uprawniony do wszczęcia postępowania windykacyjnego bez dodatkowej uchwały właścicieli.
Tak – przepisy dopuszczają zebranie w formie zdalnej, a głosy mogą być zbierane elektronicznie lub w trybie mieszanym. Warunkiem skuteczności uchwały jest dokumentacja potwierdzająca tożsamość głosujących i wynik głosowania.
Właściciel, który głosował przeciwko uchwale lub był nieobecny podczas głosowania, może zaskarżyć ją do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia na zebraniu lub od dnia powiadomienia o jej treści w trybie obiegowym. Podstawą zaskarżenia może być niezgodność z przepisami prawa lub naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
