Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu w budynku wielorodzinnym – automatycznie, z mocy prawa, z chwilą nabycia mieszkania. Nie ma możliwości rezygnacji z tego statusu ani wystąpienia ze wspólnoty, dopóki właściciel posiada lokal. Jedyna droga do zakończenia członkostwa to zbycie mieszkania. Poniżej wyjaśniamy, co z tego wynika w praktyce i kto może zarządzać wspólnotą.
Tak – właściciel lokalu w budynku wielolokalowym staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej bez żadnej deklaracji, z chwilą dokonania zakupu. Podstawą jest ustawa o własności lokali, która wiąże wyodrębnienie lokalu z nierozerwalnym udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że z samym prawem własności mieszkania automatycznie przychodzi współwłasność klatki schodowej, dachu, elewacji, instalacji wspólnych i terenu wokół budynku.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie, gdy lokale w budynku należą do co najmniej dwóch właścicieli. Nie jest do tego potrzebna żadna uchwała ani rejestracja – wystarczy sam fakt wyodrębnienia co najmniej dwóch lokali należących do różnych osób. Wszyscy właściciele stają się współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i mają zarówno prawo, jak i obowiązek współdziałania w zarządzie tą nieruchomością.
Wystąpienie ze wspólnoty mieszkaniowej jest prawnie niemożliwe – własność lokalu i udział w nieruchomości wspólnej stanowią jedną, nierozerwalną całość, której nie można rozdzielić. Żadne oświadczenie właściciela, pismo do zarządu ani uchwała wspólnoty nie mają tu skutku prawnego. Jeśli właściciel chce zakończyć członkostwo, jedyną drogą jest zbycie lokalu – przez sprzedaż lub darowiznę.
Może Cię zainteresować: Mała i duża wspólnota mieszkaniowa – wszystkie informacje
W praktyce zarządcy wspólnot regularnie spotykają się z pismami od właścicieli kwestionujących obowiązek przynależności lub żądających wypisania ich z ewidencji. Każde takie pismo wymaga udokumentowania i formalnej odpowiedzi. Platformy do zarządzania wspólnotą, takie jak Fliko, pozwalają przypisać taką korespondencję bezpośrednio do profilu właściciela w CRM – bez ręcznego archiwizowania, bez ryzyka zagubienia dokumentu i bez angażowania czasu zarządcy w czynności czysto administracyjne.
Wspólnoty dzielą się na małe (do 3 lokali, regulowane Kodeksem cywilnym) i duże (4 lokale i więcej, regulowane ustawą o własności lokali) – i ta różnica decyduje o obowiązku wyboru zarządu, wnoszenia zaliczek i trybie podejmowania decyzji. Próg podziału wynosi 4 lokale – wyodrębnione i niewyodrębnione łącznie.
| Mała wspólnota (do 3 lokali) | Duża wspólnota (4 lokae i więcej) | |
| Podstawa prawna | KC i KPC o współwłasności | Ustawa o własności lokali |
| Obowiązek wyboru zarządu | Nie | Tak |
| Obowiązek comiesięcznych zaliczek | Nie | Tak |
| Tryb decyzji – zwykły zarząd | Większość udziałów | Uchwała większością udziałów |
| Tryb decyzji – czynności przekraczające zwykły zarząd | Zgoda wszystkich właścicieli | Uchwała |
W małej wspólnocie właściciele mogą, ale nie muszą wybierać zarządu ani zarządcy. Czynności zwykłego zarządu – czyli bieżące utrzymanie nieruchomości – wymagają zgody większości właścicieli liczonej według wielkości udziałów, które co do zasady zależą od powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak remont elewacji czy zmiana sposobu użytkowania części wspólnych, wymagają jednomyślności – a gdy właściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii pełnomocnictwa lub protokołu zebrania, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd rejonowy.
Może Cię zainteresować: Czy wspólnota mieszkaniowa ma osobowość prawną i status przedsiębiorcy?
Każdy właściciel lokalu ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swojego udziału – i tego obowiązku, podobnie jak samego członkostwa, nie można się zrzec. Wysokość udziału wynika bezpośrednio z powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, takimi jak piwnica czy miejsce postojowe.
Na łączną opłatę składają się zazwyczaj:
Wysokość zaliczek ustala się w planie gospodarczym przyjętym uchwałą właścicieli na dany rok. Naliczenia opłat i indywidualne rozliczenie mediów są dokumentowane notą księgową – niewywiązywanie się z obowiązku wnoszenia zaliczek prowadzi do narastania zaległości czynszowych, postępowania windykacyjnego, a w skrajnych przypadkach – do egzekucji komorniczej.
Właściciel lokalu ma prawo wglądu w całą dokumentację wspólnoty, zaskarżenia uchwały do sądu w ciągu 6 tygodni od jej podjęcia oraz żądania zwołania zebrania właścicieli, jeśli uzna to za konieczne. Zebranie właścicieli lokali jest najwyższym organem wspólnoty i to podczas niego podejmowane są uchwały w najważniejszych sprawach: remontów, wyboru zarządu, ustalania wysokości opłat czy zmian dotyczących użytkowania części wspólnych.
Do podstawowych praw właściciela należą:
Warto też pamiętać o precyzji terminologicznej, która ma znaczenie prawne – właściciel lokalu to nie to samo co lokator. Lokator to najemca – osoba korzystająca z mieszkania na podstawie umowy, bez tytułu własności. Prawa i obowiązki opisane w ustawie o własności lokali dotyczą wyłącznie właścicieli.
Wspólnota może powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną zarządowi wewnętrznemu, osobie fizycznej lub wyspecjalizowanej firmie – a o wyborze decydują właściciele lokali w drodze uchwały. Każdy z tych modeli ma inne konsekwencje operacyjne i kosztowe.
Może Cię zainteresować: Czym jest wspólnota mieszkaniowa – definicja, przepisy i zasady działania
Zarząd wewnętrzny tworzą sami właściciele lokali, wybrani spośród członków wspólnoty. Ten model sprawdza się w mniejszych wspólnotach, choć w praktyce zarząd wewnętrzny często zatrudnia zewnętrznego administratora do prowadzenia spraw bieżących – rozliczeń, kontaktów z wykonawcami czy obiegu dokumentów.
Zewnętrzny zarządca – osoba fizyczna – działa na podstawie umowy cywilnoprawnej i reprezentuje wspólnotę wobec firm zewnętrznych oraz instytucji. Od 2014 roku nie obowiązuje wymóg posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, jednak wspólnoty coraz częściej wymagają spełnienia konkretnych warunków formalnych. Zarządca musi mieć pełną zdolność do czynności prawnych, posiadać ubezpieczenie OC chroniące przed skutkami błędów w zarządzaniu oraz zapewniać przejrzystość finansową – czyli pełen dostęp do dokumentacji rozliczeniowej wspólnoty.
Profesjonalna firma zarządzająca zatrudnia zespół administratorów, księgowych i radców prawnych. Firmy tego rodzaju korzystają z systemów do ewidencji opłat, nadzoru technicznego budynku i planowania inwestycji. Istotne jest tu rozróżnienie, którego brakuje w większości poradników:
Warto tutaj wspomnieć o nowoczesnych platformach do zarządzania wspólnotami, które zastępują tradycyjne, papierowe systemy ewidencji opłat i obiegów dokumentów. Przykładem takiego rozwiązania jest Fliko. Fliko automatyzuje przydzielanie zgłoszeń serwisowych do właściwego wykonawcy, prowadzi cyfrowe głosowania nad uchwałami i integruje się z systemami FK – co skraca czas reakcji na awarie o 40% i eliminuje ręczne przepisywanie danych między systemami. Dla zarządcy, który obsługuje kilkanaście lub kilkadziesiąt nieruchomości jednocześnie, to realna redukcja kosztów operacyjnych, a nie tylko wygoda.
Tak, członkostwo jest automatyczne – właściciel staje się członkiem wspólnoty z chwilą nabycia lokalu, bez składania jakichkolwiek deklaracji.
Nie – własność lokalu i udział w nieruchomości wspólnej są nierozerwalnie związane. Zakończenie członkostwa jest możliwe wyłącznie przez zbycie lokalu.
Decyzja należy do ogółu właścicieli lokali i zapada w drodze uchwały – właściciele mogą powierzyć zarządzanie osobie fizycznej, firmie zewnętrznej lub wybrać zarząd wewnętrzny spośród swoich członków.
Mała wspólnota liczy do 3 lokali i może stosować przepisy Kodeksu cywilnego – właściciele nie muszą wybierać zarządu ani wnosić comiesięcznych zaliczek. Duża wspólnota, od 4 lokali wzwyż, podlega ustawie o własności lokali, która nakłada obowiązek powołania zarządu i regularnego wnoszenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Właściciel wnosi zaliczki na fundusz remontowy i koszty eksploatacyjne proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej, który zależy od powierzchni lokalu. Wysokość opłat ustala plan gospodarczy przyjęty uchwałą właścicieli.
